La plupart des bailleurs sont victimes des loyers impayés. Pour palier cela, il existe une assurance qui protège les propriétaires de maison. C’est la garantie des loyers impayés à laquelle les bailleurs souscrivent. Comment fonctionne-t-elle ? Quelle est la procédure à suivre en cas de non paiement de loyer d’un locataire ?
Plan de l'article
La procédure à suivre en cas de non paiement de loyer
Lorsqu’un locataire est en retard dans le paiement de son loyer, le bailleur peut envoyer une lettre de relance au locataire 15 jours après la date de paiement du loyer prévue dans le bail. Si malgré cela le locataire ne se met pas à jour et que son retard de paiement atteint 30 jours, le bailleur doit alors adresser une mise en demeure de payer au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception. Celle-ci laisse 15 jours au locataire pour se régulariser. Pendant ce temps, le bailleur devra contacter l’assureur des loyers pour déclarer le sinistre.
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Comment faire la déclaration du sinistre loyer impayé ?
Au cours de sa déclaration, le bailleur doit fournir à l’assureur une copie du courrier de relance et de celui de mise en demeure ainsi que les pièces justificatives du dossier de solvabilité constitué à l’entrée du locataire. Le dossier de solvabilité du locataire est un dossier qui contient les pièces d’identité et de revenus du locataire. L’assureur va les contrôler et vérifier que le locataire était bien éligible à la garantie au moment de la souscription. Le bailleur doit aussi fournir une copie de l’état des lieux d’entrée et du contrat de location.
La procédure contentieuse
Dès que le dossier sinistre est constitué et la garantie acquise, la procédure contentieuse à l’encontre du locataire et de ses éventuelles cautions va commencer. Généralement, c’est l’assureur qui mène la procédure de recouvrement. Après 60 jours de retard de paiement par le locataire, la compagnie va faire délivrer un commandement de payer par un huissier de justice.
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L’assignation du locataire au tribunal
Si au terme du commandement de payer, le locataire n’a pas totalement régularisé sa dette vis-à-vis du propriétaire, la compagnie d’assurances va initier une procédure judiciaire et lui faire délivrer une assignation au tribunal d’instance. Cette assignation doit être faite par un huissier au moins 2 mois avant l’audience. De la même manière, l’huissier doit aussi transmettre l’assignation au Préfet qui va saisir les organismes sociaux afin qu’ils établissent un rapport sur la situation du locataire. Ce rapport est remis au juge afin que celui-ci prenne connaissance des observations des organismes avant l’audience.
Le juge peut avec son autorité décider d’accorder un nouveau délai au locataire pour régulariser sa dette ou ordonner la résiliation du bail. Si le locataire ne quitte pas le logement à la date convenue, un huissier pourra requérir la force publique pour procéder à l’expulsion du locataire si celui-ci refuse de libérer la maison.
Comment se fait l’indemnisation ?
En l’absence de solution à l’amiable avec le locataire, la procédure de résiliation du bail est longue, car elle peut durer au minimum 5 à 6 mois ou plus. En effet, en fonction du rapport remis par les organismes sociaux sur la situation du locataire, le juge peut décider de ne pas valider l’application de la clause résolutoire et accorder des délais au locataire.
Pour ce qui est du versement des indemnités par l’assureur, le premier versement intervient en général à l’échéance du commandement de payer, soit environ 3 mois et demi après le premier terme impayé. L’indemnisation va se poursuivre de manière trimestrielle ou devenir mensuel. Pour cela, le bailleur devra fournir à l’assureur un décompte actualisé de la dette et lui signer un document dans lequel le propriétaire reconnaît le montant perçu et transmet ses droits sur la dette correspondant du locataire à l’assureur. Ainsi, l’assureur peut poursuivre le locataire pour recouvrer les loyers impayés.