La collecte nette des SCPI a chuté de 35 % en 2023, alors que la capitalisation globale du secteur a continué de progresser. Les rendements affichés dépassent toujours ceux de l’assurance vie en fonds euros, malgré une revalorisation inégale des valeurs d’expertise.
La remontée rapide des taux d’intérêt a bouleversé les stratégies d’acquisition et de gestion, forçant les sociétés de gestion à réévaluer leur portefeuille et à cibler de nouveaux marchés. Certaines SCPI affichent une résilience inattendue, tandis que d’autres peinent à maintenir leur attractivité.
SCPI en 2025 : où en est le marché après les turbulences récentes ?
2025 s’ouvre sur des SCPI marquées par des secousses, mais loin d’être à terre. Le relèvement des taux d’intérêt par la Banque centrale européenne a stoppé net la dynamique de collecte, resserré la liquidité et imposé une révision en profondeur des stratégies d’investissement immobilier. France et Europe partagent cette nouvelle prudence, sans que la SCPI perde son attrait auprès des épargnants cherchant à diversifier leur portefeuille.
L’année 2023 a laissé des traces : collecte nette en recul de 35 %, sentiment de défiance chez certains investisseurs. Pourtant, la capitalisation globale du secteur résiste et continue de grimper. Les SCPI restent en tête des solutions patrimoniales pour amortir la volatilité de l’immobilier classique, avec des rendements qui surpassent encore ceux de l’assurance vie en fonds euros. La valorisation des actifs, elle, varie fortement d’une catégorie à l’autre, accentuant l’écart entre les différentes stratégies.
Trois points méritent une attention particulière pour comprendre le marché actuel :
- La capacité des SCPI à repenser leur portefeuille pour s’adapter aux nouveaux taux
- L’évolution de la demande locative, surtout sur des segments comme la logistique ou la santé
- L’attitude des investisseurs, toujours en quête d’un équilibre entre risques maîtrisés et performance stable
Les SCPI tournées vers l’Europe gagnent du terrain, bénéficiant d’une exposition plus large et d’une diversification face à des cycles économiques contrastés. Pour 2025, la vigilance sera de mise : il faudra examiner de près chaque classe d’actif, chaque décision d’arbitrage, car ce sont ces choix qui façonneront les performances futures.
Quelles tendances dessinent l’avenir de la performance des SCPI ?
2025 promet d’être une année charnière pour le rendement des SCPI. Les attentes ne se limitent plus au seul taux de distribution : la diversification, qu’elle soit sectorielle ou géographique, prend une place croissante. Alors que les SCPI de bureaux subissent encore la mutation des modes de travail, celles positionnées sur la logistique, la santé ou le résidentiel résistent bien mieux. On observe d’ailleurs un intérêt grandissant des institutionnels pour ces segments, preuve que le secteur se transforme.
La gestion du risque devient un axe majeur. Les arbitrages s’accélèrent, les actifs moins adaptés sont cédés, et la stabilisation du taux de distribution relève désormais d’un vrai numéro d’équilibriste. Dans ce contexte, certains gestionnaires optent pour la mutualisation des risques à l’échelle paneuropéenne, profitant du décalage des cycles immobiliers d’un pays à l’autre pour soutenir la performance globale.
La qualité de la gestion se retrouve plus que jamais sous la loupe. Transparence des reportings, anticipation des mouvements de marché, rapidité d’exécution dans les arbitrages : tous ces éléments font la différence. Les investisseurs avertis scrutent autant la solidité du gestionnaire que la composition du portefeuille. En 2025, le rapport rendement/risque s’apprécie à travers cette nouvelle capacité d’adaptation et un sens aigu de la sélection d’actifs.
Les critères essentiels pour sélectionner une SCPI prometteuse en 2025
Privilégiez la robustesse de la gestion et l’agilité de l’allocation
Choisir une SCPI en 2025 ne se limite pas à regarder un taux de rendement en vitrine. Les épargnants aguerris passent au crible la capacité du gestionnaire à naviguer dans un environnement mouvant : cycles immobiliers, nouvelles normes, transformation des usages… La qualité du gestionnaire se lit dans la clarté des reportings, la constance des distributions, la pertinence des arbitrages. Mieux vaut miser sur ceux qui anticipent les mutations du secteur et diversifient leur portefeuille avec discernement.
Structure du patrimoine et diversification géographique : deux leviers à surveiller
Le choix sectoriel reste déterminant. Un portefeuille diversifié, bureaux, commerces, santé, logistique, amortit les éventuelles secousses. L’ouverture à l’Europe se confirme comme un véritable levier : certaines SCPI profitent de marchés plus dynamiques ou moins encombrés que celui de la France, ce qui limite le risque et permet de tirer parti des différences de cycle économique.
Voici plusieurs critères à examiner avant de s’engager :
- Liquidité : la présence d’un marché secondaire vivant et la facilité de revente des parts
- Fiscalité : le traitement fiscal des revenus, particulièrement dans le cadre d’un investissement via un contrat d’assurance vie
- Risque locatif : le taux d’occupation financier et la qualité des locataires
Il s’agit enfin de vérifier la cohérence entre la stratégie de la SCPI et vos propres ambitions patrimoniales. Les sociétés civiles de placement immobilier qui affichent une gestion proactive et une communication limpide sur les risques inspirent confiance, y compris auprès des investisseurs les plus expérimentés.
Comparatif des meilleures SCPI et conseils pour optimiser votre investissement cette année
Des stratégies qui font la différence
Le marché des meilleures SCPI est traversé par une diversité de stratégies, et pour 2025, deux noms s’imposent : Remake Live et Iroko Zen. Remake Live attire par une politique d’investissement responsable et une approche paneuropéenne vigoureuse. Iroko Zen, quant à elle, privilégie des actifs alternatifs et logistiques, tout en maintenant un taux de distribution solide. Ces deux sociétés se démarquent par la transparence de leur gestion et une maitrise claire du rapport rendement/risque.
Optimisez via l’assurance vie et la diversification
Pour générer des revenus passifs ou donner un coup d’accélérateur à un portefeuille au-delà des fonds euros classiques, l’association SCPI et assurance vie constitue une piste sérieuse. Insérer des parts de SCPI dans un contrat d’assurance vie, c’est profiter d’un cadre fiscal plus doux et d’une certaine souplesse. Sur les marchés financiers, certaines allocations combinent SCPI, ETF et private equity pour lisser la volatilité et capter la dynamique de différents secteurs.
Les points forts de ces deux SCPI phares se résument ainsi :
- Remake Live : diversification européenne, gestion ISR, solidité des locataires
- Iroko Zen : stratégie opportuniste, actifs logistiques, distribution régulière
Au bout du compte, tout se joue dans le calibrage du risque : ajustez la part de SCPI à votre profil, gardez un œil sur la liquidité et faites confiance à des sociétés de gestion réactives. Pensez aussi à la complémentarité avec d’autres supports, qu’il s’agisse de produits structurés ou de crypto-actifs, selon votre horizon et vos objectifs. Le vrai défi, c’est de bâtir une allocation qui vous ressemble, capable d’absorber les secousses tout en captant la relance. Les SCPI de 2025 ne distribuent pas seulement des revenus : elles offrent aux investisseurs attentifs un terrain exigeant, mais porteur, pour écrire la suite de leur histoire patrimoniale.
