Les enjeux d’une bonne évaluation sont notamment relatifs à la surestimation et à la sous-estimation. Dans le premier cas, vous aurez des difficultés à vendre votre appartement parce que les acheteurs n’auront pas le budget adéquat. Le cas échéant, cela donnera l’impression que le bien cache un défaut, raison pour laquelle vous voulez vous en débarrasser à un prix bas que celui du marché. Pour éviter ces situations, voici ce à quoi vous devez faire attention pour estimer un appartement.
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Aux critères d’estimation
Il existe trois principaux critères qui doivent attirer votre attention lors de l’estimation d’un appartement.
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Les caractéristiques de l’appartement
Il faut être en mesure de jauger les atouts et les faiblesses que présente l’appartement en question. La superficie totale du logement doit être connue en mètre carré pour déterminer les différentes surfaces.
Vérifiez si la résidence possède certains espaces comme le garage, le jardin ou un balcon. Par ailleurs, les performances énergétiques entrent aussi en ligne de compte pour estimer un appartement. Il faut également mentionner les possibilités d’extension, la qualité des matériaux de conception et le coût des éventuels travaux de rénovation.
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La situation géographique de l’appartement
À ce niveau, l’étude se fait selon l’emplacement géographique (quartier, rue, ville) du logement. Il faut se baser sur la présence des commodités qui facilitent le quotidien, car ce sont des aspects à prendre en compte.
Dans le lot, vous avez les écoles, les commerces, les moyens de transport et de communication, les services publics, les infrastructures médicales et sociales. La proximité avec les grandes métropoles ou la plage ainsi que tout ce qui favorise le confort et l’intimité, sont à vérifier.
L’état du marché immobilier local
La réussite de l’estimation d’un appartement consiste également à se référer à l’état du marché immobilier local. Cela revient à se renseigner sur les récentes opérations réalisées dans votre ville grâce aux sources fiables.
Vous pouvez consulter la base de données officielle de la mairie, de l’administration fiscale, des notaires ou des agences immobilières. Ainsi, vous aurez plus de facilité pour connaître les diverses tendances (hausse et baisse) du prix du mètre carré dans le secteur.
Aux méthodes utilisées
Il faut d’emblée souligner que deux méthodes sont généralement utilisées pour estimer la valeur d’un appartement. D’une part, vous avez la méthode comparative (la plus courante) qui consiste comme son nom l’indique à comparer les biens similaires au vôtre.
Vous devez évaluer le potentiel concurrentiel de votre appartement dans l’optique d’en déduire un prix au mètre carré approximatif. Prenez surtout en compte l’âge de votre logement et basez-vous sur les transactions immobilières (inférieures à deux ans) faites dans la zone.
Ensuite, vous avez la méthode par capitalisation du revenu, dont le but est de calculer le pourcentage de rendement dudit bien. Autrement, il faut appliquer le revenu que procure l’appartement au propriétaire à un coefficient afin de déduire le prix de vente.
Le calcul peut se faire à partir de la formule suivante : valeur du logement est égale au loyer annuel divisé par le taux de capitalisation. Toutefois, si le bien n’est pas en location, il faut donner un pourcentage de capitalisation adapté au type d’immeuble (les critères d’estimation cités plus haut).
Aux pièges à éviter
Le premier piège est de ne surtout pas laisser vos émotions impacter le prix de la transaction. Il est courant qu’un appartement ait une valeur sentimentale (maison d’enfance, de mariage, etc.). Détachez-vous de tout lien émotionnel afin d’être le plus objectif possible et rester dans la marge de la tendance du marché.
D’autre part, il ne faut pas se baser sur la saisonnalité ou le contexte économique général pour conclure un projet immobilier. L’erreur serait de fixer un prix élevé durant une période faste ou un prix bas en période creuse, de crise financière. De plus, soyez flexible, prêt pour faire des compromis, car si vous êtes fermé à la négociation, vous passerez à côté d’une opportunité.
Par ailleurs, l’autre détail auquel il faut faire attention est relatif aux alternatives choisies pour faire l’estimation. Il est possible de mener cette étude vous-même ou de faire appel aux professionnels en la matière. En sollicitant les experts (notaire, agent immobilier), vous bénéficiez de données fiables et aussi d’un gain de temps.
Les simulateurs (outils de comparaison) sont également des alternatives qui permettent d’obtenir une estimation correcte et de manière efficace.