Un appartement classé F au DPE dans une copropriété de 250 lots, un PTZ reconduit mais recentré sur certaines zones, des aides à la rénovation en hausse : voilà le terrain concret sur lequel on pose la question d’investir dans l’immobilier en 2024. Chaque dispositif modifie le calcul de rentabilité d’une manière différente selon le type de bien et la localisation.
Copropriétés et DPE collectif : une contrainte qui redistribue les cartes
Avant de parler rendement ou fiscalité, on commence par le DPE collectif. Depuis 2024, les immeubles de plus de 200 lots doivent réaliser un diagnostic de performance énergétique collectif, couvrant les parties communes et l’enveloppe du bâtiment. Les copropriétés de 50 à 200 lots suivront en 2025.
Concrètement, cela signifie que le coût du DPE collectif (de 1 000 à 4 000 euros pour la copropriété) sera réparti entre copropriétaires. Pour un investisseur qui vise un lot dans un grand ensemble, cette charge s’ajoute au budget d’acquisition. Elle peut aussi révéler un classement énergétique défavorable du bâtiment, ce qui pèse sur la valeur de revente et sur la possibilité de louer sans travaux.
Autrement dit, acheter dans une copropriété sans connaître son futur DPE collectif revient à signer sans avoir lu toutes les pages du contrat. On recommande de demander si le diagnostic a déjà été réalisé ou programmé avant toute offre.
Prêt à Taux Zéro en 2024 : ce que le recentrage change pour un premier achat
Le PTZ a été prolongé jusqu’en 2027, mais son périmètre a bougé. Le dispositif se concentre désormais sur les logements collectifs neufs en zones tendues et sur l’ancien en zones détendues, à condition que des travaux de rénovation soient engagés. Le financement sans intérêt peut couvrir jusqu’à 40 % de l’opération.
L’élargissement des plafonds de revenus étend sensiblement le nombre de foyers fiscaux éligibles au PTZ. Pour un primo-accédant qui envisage un investissement locatif via sa résidence principale, c’est un levier de financement à ne pas négliger. On peut aussi explorer une proposition d’investissement rentable sur Onlineasset pour diversifier au-delà de la pierre classique.
Le piège serait de croire que le PTZ finance tout type de bien partout. En zone tendue, seul le neuf collectif est éligible. En zone détendue, l’ancien est couvert, mais les travaux de rénovation conditionnent l’accès au prêt. Vérifier l’éligibilité géographique et la nature du bien reste le premier réflexe.
Rénovation énergétique : MaPrimeRénov’ et les dispositifs associés
Le volet rénovation pèse lourd dans la décision d’investir en 2024, surtout si on cible de l’ancien. MaPrimeRénov’ a été renforcé sur deux axes distincts.
- Les projets mono-geste (installation d’une pompe à chaleur air-eau par exemple) peuvent bénéficier d’une aide allant jusqu’à 5 000 euros pour les ménages les plus modestes.
- Les rénovations globales, qui améliorent significativement la performance énergétique du logement, sont couvertes jusqu’à 80 % du coût total pour les foyers à très faibles revenus.
- Le recours à « Mon Accompagnateur Rénov' », un conseiller agréé par l’État, devient obligatoire pour les rénovations globales. Ce service est financé par l’État et couvre les aspects techniques comme financiers.
L’accompagnement obligatoire par un conseiller agréé sécurise l’accès aux aides et limite les mauvaises surprises en cours de chantier. Pour un investisseur qui achète un bien classé E, F ou G, ces dispositifs peuvent réduire drastiquement le coût de mise aux normes.
Ma Prime Logement Décent : un outil pour les biens dégradés
Un nouveau dispositif fusionne les anciens programmes « Habiter sain » et « Habiter serein ». Ma Prime Logement Décent cible les logements indignes et couvre jusqu’à 80 % des travaux pour les ménages très modestes, à condition d’atteindre au moins la classe E du DPE après rénovation.
Ce mécanisme intéresse directement les investisseurs qui rachètent des biens très dégradés à prix bas pour les remettre sur le marché locatif. Le calcul de rentabilité change quand l’État finance la majeure partie de la remise en état.
Encadrement des loyers : Marseille et les villes suivantes
Marseille devrait rejoindre en 2024 la liste des villes appliquant l’encadrement des loyers, après Paris et Lyon. Le principe : des plafonds de loyer imposés aux propriétaires pour limiter la hausse des coûts locatifs.
Pour un investisseur, cela modifie directement le calcul de rendement brut. Un bien acheté dans une zone encadrée ne pourra pas être loué au prix du marché libre si celui-ci dépasse le plafond. Les retours varient sur ce point selon les villes déjà concernées : certains propriétaires constatent un écart modéré, d’autres voient leur rendement amputé de façon plus sensible.
Avant d’acheter dans une ville candidate à l’encadrement, on vérifie le loyer de référence majoré applicable au quartier visé. C’est une donnée publique, consultable avant toute offre d’achat.
Adaptation des logements au vieillissement : MaPrimeAdapt’
Le gouvernement a lancé MaPrimeAdapt’ en 2024, avec un budget dédié de 1,5 milliard d’euros. Cette aide finance l’adaptation des logements à la perte d’autonomie :
- Installation de douches de plain-pied en remplacement de baignoires.
- Pose de monte-escaliers ou de rampes d’accès.
- Aménagements intérieurs pour faciliter la circulation en fauteuil roulant.
Pour un investisseur qui cible la location à des seniors ou à des personnes en situation de handicap, MaPrimeAdapt’ réduit le coût d’aménagement et élargit le vivier de locataires. C’est un segment de marché en croissance démographique, souvent sous-exploité dans les stratégies d’investissement locatif.
Investir dans l’immobilier en 2024 : arbitrage final
Le marché immobilier 2024 n’offre pas de réponse binaire. Les dispositifs d’aide à la rénovation et au financement créent des opportunités réelles, mais ciblées. Un bien ancien en zone détendue éligible au PTZ et à MaPrimeRénov’ peut représenter une opération solide. Un appartement dans une grande copropriété sans DPE collectif réalisé, situé dans une ville qui encadre les loyers, demande un calcul plus serré.
Chaque opération se juge sur trois critères : le type de bien, la zone géographique et les dispositifs mobilisables. Les aides existent, les contraintes aussi. L’investisseur qui les cartographie avant de signer est celui qui sécurise son rendement.
