Les tensions entre propriétaires et locataires trouvent souvent leur origine dans les modalités de la caution locative. En France, la loi est claire : les propriétaires peuvent demander une caution équivalente à un mois de loyer pour les locations vides et deux mois pour les meublées. Certains bailleurs tentent de contourner cette règle.
Face à ces pratiques, de nombreux locataires se demandent s’ils doivent accepter de verser trois mois de caution. Les recours légaux existent pour contester ces demandes abusives, mais ils nécessitent une bonne connaissance de la législation en vigueur.
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Plan de l'article
Qu’est-ce qu’une caution locative ?
La caution locative vise à garantir le propriétaire contre les éventuels manquements du locataire en matière de paiement des loyers, charges ou entretien du logement. Lors de la signature du contrat de bail, le propriétaire peut réclamer le versement d’une caution. Cette somme, généralement encaissée par le propriétaire, n’est toutefois pas aussi obligatoire. La caution doit être versée par le locataire lors de la signature du bail.
Types de caution
La caution locative peut être fournie par différentes entités :
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- Personne physique : un proche du locataire peut se porter garant.
- Personne morale : une organisation comme Action Logement peut fournir une garantie, par exemple via la Garantie Visale.
Acte de cautionnement
L’engagement de caution doit être formalisé par un acte de cautionnement, qui mentionne :
- Le montant du loyer
- Les conditions de révision du loyer
Cet acte doit être signé par la caution et un exemplaire doit être remis au locataire.
Caution simple vs caution solidaire
Deux types de cautions existent :
- Caution simple : le propriétaire doit d’abord s’adresser au locataire en cas de manquement.
- Caution solidaire : le propriétaire peut directement s’adresser à la caution.
L’engagement de la caution prend fin si le locataire quitte le logement ou si le propriétaire met fin au bail.
La législation française sur le montant de la caution
La loi Alur encadre strictement le montant de la caution locative en France. Le montant de la caution dépend du type de location :
- Pour un logement non meublé, la caution est plafonnée à un mois de loyer hors charges.
- Pour un logement meublé, signé après le 27 mars 2014, le montant de la caution est limité à deux mois de loyer hors charges.
Pour les baux signés avant le 27 mars 2014, le montant de la caution pouvait être fixé librement par le propriétaire. Toutefois, cette flexibilité ne s’applique plus aujourd’hui. Le bail mobilité, introduit par la loi Elan, dispense le locataire du versement d’une caution. Ce type de bail est destiné aux étudiants, stagiaires et personnes en formation professionnelle.
Conséquences d’une caution excessive
Demander une caution excédant les limites légales expose le propriétaire à des sanctions. Effectivement, le locataire est en droit de réclamer le remboursement du trop-perçu. Le propriétaire doit restituer la caution dans un délai d’un mois après l’état des lieux de sortie si aucune retenue n’est effectuée. En cas de retenues pour réparations ou loyers impayés, le délai s’étend à deux mois.
Des documents justificatifs doivent accompagner toute retenue sur la caution. Le propriétaire doit fournir des devis, factures ou tout autre élément prouvant le bien-fondé des sommes retenues. Le locataire peut contester ces retenues devant la commission départementale de conciliation ou le tribunal d’instance.
Que faire en cas de demande illégale de caution ?
Si un propriétaire exige une caution illégale, le locataire peut saisir les autorités compétentes. Les justificatifs nécessaires pour contester cette demande incluent la pièce d’identité, le justificatif de domicile, la situation professionnelle et les ressources. Le propriétaire ne peut pas demander de caution si le locataire est étudiant boursier. Pour les autres étudiants ou apprentis, une caution est possible, mais elle doit respecter les limites légales.
Les conséquences d’une caution excessive
Demander une caution excessive peut entraîner plusieurs conséquences pour le propriétaire. La loi prévoit que le locataire peut exiger le remboursement du surplus, souvent par voie judiciaire, si le propriétaire refuse de se conformer. Une caution excessive peut aussi nuire à la relation entre locataire et propriétaire, générant des tensions et potentiellement des litiges.
Pour éviter les conflits, le propriétaire doit fournir des documents justificatifs en cas de retenues sur la caution. Ces documents incluent :
- Les états des lieux d’entrée et de sortie,
- Des photos des dégradations,
- Des factures ou devis de travaux,
- Des lettres de réclamation pour loyers impayés.
Le propriétaire dispose d’un délai maximal de 2 mois pour restituer la caution après l’état des lieux de sortie. Passé ce délai, le locataire peut demander des intérêts de retard, calculés à partir du taux légal en vigueur. Les retenues doivent être justifiées et ne peuvent excéder le montant des réparations ou des loyers impayés.
En cas de litige, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation. Cette instance permet de trouver un accord amiable avant de recourir au tribunal d’instance. Les recours judiciaires peuvent entraîner des frais supplémentaires pour les deux parties et allonger la durée de résolution du conflit.
Pour prévenir les situations conflictuelles, respectez scrupuleusement les plafonds légaux de la caution locative et fournissez des justificatifs détaillés en cas de retenues.
Que faire en cas de demande illégale de caution ?
En cas de demande illégale de caution, le locataire dispose de plusieurs recours pour faire valoir ses droits. Il peut rappeler au propriétaire les dispositions légales encadrant le montant de la caution. Pour un logement non meublé, le montant ne doit pas dépasser un mois de loyer hors charges. Pour un logement meublé, cette limite est fixée à deux mois de loyer hors charges, conformément à la loi Alur.
Si le propriétaire persiste, le locataire peut lui adresser une lettre recommandée avec accusé de réception, réitérant les dispositions légales. Cette lettre doit citer les articles de la loi du 6 juillet 1989 et de la loi Alur qui régissent le montant de la caution. En cas de non-réponse ou de refus du propriétaire, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation.
La commission départementale de conciliation est une instance gratuite permettant de régler les litiges entre locataires et propriétaires. Elle a pour mission de trouver un accord amiable. Si cette démarche échoue, le locataire peut porter le litige devant le tribunal d’instance. Le recours à la justice peut être long et coûteux, mais il garantit que les droits du locataire seront respectés.
Enfin, le locataire peut alerter les associations de défense des consommateurs spécialisées dans le logement. Ces associations peuvent apporter un soutien juridique et accompagner le locataire dans ses démarches. Elles disposent souvent de services juridiques capables de conseiller et de représenter les locataires.
Pour éviter ces situations, vérifiez scrupuleusement les montants demandés et les dispositions légales avant la signature du bail.