Frais locataire : quels sont les charges à payer ?

1 223 euros, c’est le montant moyen des charges locatives annuelles en France. Un chiffre qui, loin de sortir d’un chapeau, fait trembler plus d’un locataire au moment de la régularisation. Les règles sont gravées dans le marbre du décret du 26 août 1987, et pourtant, chaque année, des milliers de locataires voient s’ajouter à leur quittance des frais qui n’ont rien à y faire. Dans la jungle des dépenses, mieux vaut savoir précisément qui doit régler quoi, et comment éviter les pièges d’une facturation hasardeuse.

Comprendre les charges locatives : de quoi parle-t-on vraiment ?

Derrière le terme de charges locatives, ou charges récupérables, se cache une réalité très précise : il s’agit de toutes les dépenses engagées régulièrement par le propriétaire pour faire fonctionner le logement et ses équipements, refacturées ensuite au locataire. Le décret du 26 août 1987 fixe la liste de façon exhaustive. Pas question ici de régler les gros ouvrages comme la réfection de la toiture ou la rénovation des façades : ce sont toujours des frais réservés au propriétaire. Les charges locatives, elles, couvrent uniquement l’entretien, les petits travaux et les services nécessaires à l’usage normal du bien.

À lire aussi : Visite locataire : obligation et intérêt de la visite ?

On distingue deux façons principales de répartir ces charges :

• La plupart du temps, le locataire paie chaque mois une provision sur charges. Le montant est calculé à partir d’une estimation annuelle, puis ajusté une fois par an en fonction des dépenses réellement constatées, justificatifs à l’appui. Dès que la régularisation a lieu, le locataire peut accéder à un décompte précis et, s’il y a copropriété, consulter le budget prévisionnel voté.
• Autre possibilité : le forfait de charges, que l’on retrouve fréquemment en location meublée. La somme ne varie pas, mais elle doit rester cohérente avec la réalité des frais engagés, sous peine d’être contestée.

Le champ des charges récupérables est large : entretien et maintenance de l’ascenseur, consommation d’eau, chauffage collectif, lumière et ménage des parties communes, entretien des espaces verts, taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Tout ce qui sort de cette liste (honoraires du syndic, travaux d’amélioration, frais de gestion) reste du ressort exclusif du propriétaire.

À découvrir également : Comment se débarrasser d'un locataire indélicat ?

Un point d’attention : la loi encadre les droits du locataire à toutes les étapes. Un mois avant la régularisation, il doit pouvoir consulter l’ensemble des justificatifs. De plus, la liste complète des charges récupérables doit être annexée au bail : sans cela, rien ne justifie de lui facturer telle ou telle dépense nouvelle. Les copropriétés doivent aussi s’assurer de ne pas mêler les charges locatives avec celles qui incombent au propriétaire : la frontière peut vite devenir floue.

Locataire ou propriétaire : qui paie quoi dans la location ?

Aucun flou n’est permis dans la répartition des charges. Tout est consigné noir sur blanc, généralement dans le bail. Pour le locataire, cela inclut le loyer, les charges fixées par décret (eau, chauffage collectif, ménage et éclairage des communs, ascenseur, enlèvement des ordures ménagères, espaces verts), le dépôt de garantie, l’assurance habitation et, s’il y a une agence, une fraction des frais d’agence.

Le propriétaire, lui, prend en charge :

• Les gros travaux (ravalement, toiture, rénovation lourde…)
• Les améliorations apportées au logement (meilleure isolation, nouveaux équipements…)
• Les frais de gestion de la copropriété et les honoraires du syndic
• La taxe foncière

Quant à la taxe d’habitation, elle reste à la charge du locataire, sauf certains cas précis (par exemple : location meublée courte durée, logement vacant au 1er janvier). Toutes ces règles figurent normalement dans le contrat de location. Si une charge n’y est pas inscrite, c’est au propriétaire de l’assumer.

En cas de litige, la commission départementale de conciliation ou le juge de proximité sont là pour trancher. Ce dispositif assure à chacun de connaître exactement ses responsabilités, qu’on signe pour un logement vide, meublé ou avec un bail mobilité.

Les principales charges à la charge du locataire, poste par poste

Il est temps de détailler concrètement les dépenses que le locataire règle chaque mois ou chaque année. D’après la liste prévue par le décret de 1987, les dépenses principales regroupent :

• Énergie (électricité, gaz) : chaque occupant s’occupe de ses propres abonnements et factures liés à l’électricité, au gaz et au chauffage individuel.
• Eau froide et eau chaude : la répartition dépend de la configuration de l’immeuble. Soit elle se fait au prorata de la surface occupée, soit en fonction des relevés individuels. Même mode de calcul pour le chauffage collectif.
• Entretien courant : nettoyage et éclairage des espaces partagés, collecte des ordures ménagères, entretien des parties communes.
• Ascenseur et monte-charge : sont partagés frais de maintenance, consommation électrique et menues réparations suivant les étages desservis.
• Espaces verts : tous les frais d’entretien, arrosage et tonte des jardins collectifs sont inclus.
• Gardien ou concierge : le salaire de la personne responsable du nettoyage, petit entretien ou sortie des poubelles est attribué en partie au locataire.

On retrouve également la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) et, localement, la redevance assainissement. Viennent s’ajouter les petites réparations du logement (changement d’un joint, menues interventions) et la souscription à une assurance risques locatifs. La taxe d’habitation est, elle aussi, due par l’occupant au 1er janvier, sauf mention spéciale prévue par la loi.

Questions fréquentes et ressources pour aller plus loin

Entre la régularisation annuelle, l’accès aux justificatifs de charges et la saisine de la commission départementale de conciliation, chaque locataire se voit confronté à tout un lot de questions précises. Le bailleur a l’obligation de présenter, au moins une fois par an, un décompte détaillé accompagné de tous les justificatifs. Cette étape n’a rien d’anodin : elle permet de mettre en lumière certaines anomalies, dues à des variations de consommation ou à des changements de contrats pour l’entretien et les services de l’immeuble.

Voici les points clés pour s’y retrouver plus facilement :

• Les provisions sur charges se paient, sauf accord contraire, chaque mois en même temps que le loyer. Un relevé détaillé est ensuite communiqué lors de la régularisation.
• Si le locataire conteste le détail ou le montant des charges, il peut saisir la commission départementale de conciliation, puis éventuellement le juge de proximité.
• Pour celles et ceux qui perçoivent l’APL (Aide Personnalisée au Logement), mieux vaut déclarer précisément le montant des charges car il influe sur l’aide versée. Tout écart avec les montants réels peut avoir un impact sur le calcul.

Les locations meublées et les baux mobilité relèvent d’une organisation spécifique. Ici, le forfait de charges n’est pas régularisé : il doit donc coller autant que possible à la réalité du service fourni. Pour toute question concernant la répartition des charges, la gestion des budgets ou le détail des documents à fournir, mieux vaut s’adresser à son bailleur ou à son syndic, figures centrales de la vie locative.

Distinguer sans ambiguïté les frais qui pèsent sur le locataire de ceux qui incombent au propriétaire, c’est s’éviter bien des nœuds au cerveau et des mauvaises surprises au moment d’éplucher sa régularisation annuelle. Rien n’empêche de demander des explications précisées, ligne par ligne : parfois, la meilleure défense face à la facture, c’est d’exiger la clarté noire sur blanc.